As garantias locatícias estão elencadas no art. 37 da Lei n. 8.245/91, são elas: caução, fiança, seguro de fiança locatícia, bem como cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Sob pena de nulidade do contrato de locação, é vedada a utilização de mais de uma das modalidades de garantia.
A fiança locatícia, a mais utilizada em contrato de aluguel, nada mais é do que meio de garantir ao locador o pagamento do aluguel, caso o locador fique inadimplente.
Na modalidade de garantia supracitada, o locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, em alguns casos definidos por lei, são eles: quando o fiador morrer; ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador; exoneração do fiador; prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo; desaparecimento dos bens móveis; desapropriação ou alienação do imóvel; exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; liquidação ou encerramento do fundo de investimento; prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Em se tratando de exigência de substituição da modalidade de garantia, o locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.
Por outro lado, o seguro de fiança locatícia, é um serviço contrato pelo interessado em alugar o imóvel, onde a garantia advém de uma seguradora reconhecida. Portanto, caso exista a necessidade de cobrir inadimplência do locatário do imóvel, o locador acionará a seguradora para tanto.
A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, é garantia locatícia no sentido de que, o título de capitalização concedido através de cessão fiduciária irá assegurar o pagamento do débito do imóvel alugado, em caso de inadimplência. Portanto, caso o locatário não consiga arcar com as responsabilidades advindas do contrato de locação, o locador pode resgatar o título de capitalização para pagamento dos débitos.
Nesta modalidade, ou seja, na cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, existem algumas vantagens, quais sejam: não se faz necessária a contratação de um seguro de fiança locatícia, bem como de um fiador. Ademais, com o título de capitalização não se faz necessária a comprovação de renda, sendo uma opção rápida e prática para quem já possui título de capitalização. Nessa esteira, podemos observar que tal modalidade já não é interessante para quem precisa fazer abertura desse título.
Nestes casos, quando a opção de garantia locatícia é a cessão fiduciária de quotas do fundo de investimentos, deve ser feita uma formalização, portanto, o locatário deve fazer o registro, entre o titular (inquilino/locatário), o locador e a instituição financeira que emitiu as quotas.
Assim, quando existe inadimplência do locatário para o locador a respeito da locação do imóvel, o credor fiduciário, ou seja, o locador, deve acionar a instituição financeira emissora das quotas para realização da execução extrajudicial das quotas que foram anteriormente acordadas como garantia.
Passamos agora a tratar de uma das garantias mais utilizadas no meio da locação de imóveis: a caução.
Caução nada mais é que uma garantia dada pelo locatário ao locador. Devendo ser devolvida ao final do aluguel.
Essa caução pode ser em, conforme a lei do inquilinato: dinheiro: pago por depósito ou dinheiro em espécie; bens móveis: como carro; bens imóveis: como um outro apartamento, terreno, casa e etc.
A lei em comento dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, mais conhecida como Lei do Inquilinato, e em seu artigo 38, esclarece como deverá ser realizado a caução em dinheiro, vejamos:
Art. 38. § 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva. (grifo nosso)
Segundo a parágrafo 2º do supracitado artigo, o valor máximo da caução em dinheiro será de até 3 (três) vezes o valor do aluguel.
O locatário paga o referido valor ao proprietário do imóvel logo após a assinatura do contrato de aluguel. Por regra, o locatário deve depositar o valor da caução em uma conta poupança conjunta, não solidária, no nome dele e do locador. Ao final do aluguel, deve-se devolver ao locatário esse dinheiro, junto com a correção da poupança.
Existem quatro situações em que o dinheiro da caução pode ser levantado, segundo Resolução nº 9, de 13 de agosto de 1979, do Banco Nacional da Habitação. Quais sejam:
1- O locatário pode levantar o dinheiro se o locador aprovar por escrito;
2- O locador pode levantar o dinheiro se o locatário aprovar por escrito;
3- O locatário pode levantar tendo um comprovante de quitação das obrigações entregue pelo locatário. Portanto, ao encerrar o contrato de aluguel, gera-se um comprovante de que não há nenhuma dívida. Ademais, comprovante de entrega do imóvel no mesmo estado em que o inquilino recebeu;
4- Por último, o locador e o locatário podem retirar o dinheiro através de uma ação judicial.
Não se recomenda, no entanto, que o locador deposite o valor da caução em conta própria, isso porque esse valor irá somar ao seu patrimônio, e se o locador contrair dívidas, existe o risco de o valor da caução ser gasto, até mesmo, se existir uma ação judicial desfavorável ao locador do imóvel, esse valor pode ser penhorado.
O depósito em conta própria do locador do imóvel caracteriza abuso de direito, pois a caução não é dinheiro do proprietário, porque deve ser devolvido ao locatário do imóvel no termo final do contrato de aluguel.
A caução é apenas garantia de que, se algum dano ao imóvel acontecer, o locatário e o locador podem recorrer ao dinheiro depositado para resolver a situação.
Referências bibliográficas: PINTO, Cristiano Vieira Sobral. Direito civil sistematizado – 13. ed. rev., atual. e ampl – Salvador: Juspodvm, 2021. BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: .
BANCO NACIONAL DE HABITAÇÃO. Resolução BNH nº 09/79. Regulamenta o depósito, nas entidades do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, de valores oferecidos em garantia de contrato de locação. Rio de Janeiro: 13 de agosto de 1979.
