A usucapião é modo originário de aquisição de propriedade, em razão de exercício continuado da posse, prolongada no tempo.
Mas, a propriedade não é perpétua? Sim, é perpétua. Contudo, se o proprietário não manifestar a intenção de manter o seu domínio, e sua inação (não agir) perante a ocupação da propriedade por outra pessoa, constitui, de certa forma, uma renúncia, mesmo que não expressa, do direito.
Está baseada no princípio da utilidade social da propriedade; em dar segurança e estabilidade à propriedade; na vantagem de se consolidarem as aquisições; e facilitar a prova do domínio.
A utilidade social da propriedade não é uma ideia nova, mas que ficou adormecida ao longo do século XIX, ganhando caráter absoluto no Código de Napoleão, afastando a ingerência do Estado e do Senhor Feudal. Em nosso ordenamento jurídico, a ideia de função social retorna somente em 1988 com o art. 5º, XXIII da Constituição Federal, que dispõe que o Estado poderá intervir para restabelecer o bem-estar.
A utilidade social pode ser conceituada como a manutenção do bem-estar social, na dinâmica dos bens e na circulação de riquezas, ou seja, a propriedade deve servir para que a sociedade se mantenha saudável, para que pessoas tenham acesso aos bens que precisam e para que a economia seja impulsionada, gerando renda e empregos.
A usucapião encontra-se na legislação civil brasileira, a partir do art. 1.238, da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e conta com 8 (oito) espécies: extraordinária (art. 1.238); ordinária (art. 1.242); especial rural (art. 1.239, prevista desde a Constituição Federal, 1988); especial urbana (art. 1.240); administrativa (Lei 11.977/09); indígena (Lei 6.001/73); coletiva (Lei 10.257/01) e extrajudicial (Código de Processo Civil de 2015).
A posse precisa ser justa. Justa é a posse que não é violenta, clandestina ou precária. A posse injusta não desenvolve a posse “ad usucapionem”, ou seja, se a posse for injusta, não se pode requerer usucapião e posterior propriedade.
Em recente julgamento pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça determinou-se que não se faz necessário o pedido prévio por via extrajudicial de usucapião para ingresso da ação judicial. Portanto, o interessado em propor ação de usucapião poderá fazê-lo diretamente por via judicial.
Contudo, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, sendo este processado perante cartório de registro de imóveis na comarca em que o imóvel, objeto do pedido, estiver localizado, conforme discorre o art. 216-A da Lei n. 6.015/1973.