Clóvis Beviláquia define direito das coisas como “o complexo de normas reguladoras das relações jurídicas referentes às coisas suscetíveis de apropriação pelo homem. Tais coisas são, ordinariamente, do mundo físico, porque sobre elas é que é possível exercer o poder de domínio”.

Coisa é tudo aquilo que existe objetivamente, excluindo-se o homem. As expressões jus ir re e jus ad rem são usadas desde o direito canônico, distinguindo então, os direitos pessoais dos direitos reais. 

Direitos reais é o poder do homem sobre o bem, que é absoluto, isso porque todas as demais pessoas precisam observar. A doutrina majoritária diz que é sujeito passivo indeterminado, isso porque todos têm que respeitar o poder absoluto da pessoa. O sujeito passivo determinado aparece nos reais quando alguém desrespeita o poder de uma determinada pessoa.

Nos direitos reais, a propriedade, a posse, a detenção sobre a coisa precisa ser pública, isso porque senão fosse assim as demais pessoas não teriam como saber que a coisa pertence a alguém. No caso de bens móveis basta que a pessoa esteja na posse do bem que se presume a posse; já nos bens imóveis para dar publicidade às demais pessoas é necessário registrar aquele imóvel, enquanto não houver o registro do imóvel não se é proprietário.

Os direitos reais possuem algumas características próprias, como a disponibilidade erga omnis, significa dizer que as demais pessoas estão sujeitas ao direito real da pessoa que possui a propriedade; direito de sequela, que é especifico dos direitos reais e todos que possuem direitos reais possuem direito de sequela, não é somente o proprietário; exclusividade, é importantíssimo,  na medida que não existem dois direitos reais iguais sobre a mesma coisa, ou seja, tem o proprietário, o possuidor; o que pode acontecer é ter mais de um proprietário, só que nesse caso cada proprietário tem uma fração daquela coisa.; preferência, esta é uma característica específica dos direitos reais de garantia, é visualizado nos direitos de hipoteca, penhor e anticrese.

A obrigação “propter rem” é própria daquela coisa, significa dizer que é uma obrigação que caminha lado a lado com a coisa.

São obrigações ex vi legis, atreladas a direitos reais, mas com eles não podem ser confundidos.

Podemos dar como exemplo o condomínio e IPTU. Significa dizer que se você vendeu um apartamento e tem dívida de IPTU, a pessoa que comprou o apartamento tem que arcar com a dívida do IPTU.

Toda prestação de serviço essencial é obrigação entre pessoas, então quem se utilizou do serviço é quem tem obrigação de pagar, não é uma obrigação “propter rem”. Exemplo disso são as contas de luz, gás, água e telefone.

Neste último caso, se a pessoa está vendendo o apartamento e devendo os serviços supracitados, o novo proprietário não assumirá essas dívidas, elas são do vendedor do imóvel.

Se existe promessa de compra e venda, e esta está registrada, ainda que não seja uma compra e venda por completo, já existe o direito real.

O Superior Tribunal de Justiça decidiu que se o novo comprador está na posse do bem (imóvel) é ele quem tem que arcar com a obrigação da coisa – obrigação “propter rem” – ou seja, ele quem paga as dívidas de IPTU e de condomínio. 

 Referências bibliográficas:  

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil, 2: esquematizado: contratos, direito das coisas. 5ª ed, São Paulo: Saraiva, 2017. (coleção esquematizado/corneador Pedro Lenza).